マンション管理組合の皆様へ
マンション建て替えに関するコンサルティング
マンション建て替えはなぜ進まないのか？
マンションの寿命は、いつかは訪れ、建て替えなければならない時期が到来します。
にも関わらず、マンションの建て替えが進まないのはなぜでしょうか？
その理由と考えられる様々な障壁は、以下に挙げられるようなことがあるようです。
- 余剰容積がない、または少ない
- 既存不適格マンション
- 建て替えの合意形成が得られない
- 居住者の高齢化、貧困化、費用が捻出できない
- 終の棲家と考える高齢者の、動きたくないという気持ち
- 借家人立ち退きに正当事由がない
- 家賃が低廉
なぜ判断できないのか、いつ行うのがベストか。どうしたら判断できるのか。
各ケースを想定した比較検証が必要となります。
各モデルケースの検討
老朽マンションを購入し、幸運なケースと不運なケースがあります。幸運なのは、建て替え計画により自己負担少で新築マンション同等を入手できること。不運なのは、管理が劣悪だったり、賃貸不能だったり…経費や修繕費が流出されていることも…
どうしたら最適なのか、まずはモデルケースの検討をします。
- 現状敷地に再建する通常ケース（全額自己負担の建て替え）
- 大規模修繕を行って継続使用するケース
- 市場価格で売却し処分する…買い手がある場合（賃料収益価格）
- デベロッパーに売却する…業者の仕入れ価格（解体後更地価格）
- 権利変換計画等による建て替え計画の検討（再開発、円滑化法、共同化等）
余剰容積活用+補助金活用により、権利変換比率（交換比率）が70～100%となる
建て替え計画をすることが目標です。
マンション建替事業の流れ
マンション建替え円滑化法による場合のスケジュール：
STEP 1
調査研究段階
マンション建て替えの必要性について、有志による事前検討
（現マンションの不具合等）
- 現マンションの課題整理（問題点洗い出し）
- 大規模修繕の費用と改善効果を検討
- 修繕と建替えのメリット・デメリット整理
- 建替えに関する情報収集
STEP 2
方針検討段階
検討委員会による方針立案（「修繕or建替え」どちらを選択するか総合的判断）
- 建替え検討委員会の立上げ
- 専門家への相談・委託
- 建替えと修繕の比較検討（モデル試算）
- 建替えの事業手法検討
- 各区分所有者への意向ヒアリング①（概算）
STEP 3
建替計画段階
建替え計画の作成と合意形成（各区分所有者への説明と意向確認）
- 建替えプランの作成（基本計画）
- 概算評価に基づく権利変換モデルの作成
- 各区分所有者への意向ヒアリング②（概算）
- 事業協力者、参加組合員の検討
- 建替え決議（５分の４以上の同意による法定決議）
STEP 4
組合設立段階
建替事業の主体となる建替組合を設立（建替合意者全員が組合員となり建替事業が開始する。）
- 行政との調整、協議（補助金導入の可能性等）
- 建替組合の定款、諸規定の作成
- 事業計画の作成（実施計画、資金計画等）
- 従前資産（現マンション）と従後資産（再建マンション）の評価
- 補償計画（借家人、仮住居、移転費用等）
- 各区分所有者の権利変換意向確認（ヒアリング③）
- 建替組合の設立（４分の３以上の同意で申請・認可）
- 不参加者への売渡請求
STEP 5
事業実施段階
従前資産（現マンション）の権利を従後資産（再建マンション）の権利に置き換える権利変換計画を作成し、知事認可を得る。
- 設計業務発注（実施設計・監理）
- 各区分所有者への説明と同意（権利変換又は売却）
- 関係権利者（借家人・担保権者）への説明と同意
- 権利変換計画の作成（５分の４以上の同意で認可申請）
- 権利変換計画の認可・公告
- 反対者への売渡請求
- 建物明け渡し完了（引越完了）
STEP 6
工事施工段階
施工業者の選定と発注を行う。完了後に登記と精算を行う。
- 解体工事の発注、実施
- 建築工事の発注、実施
- 工事完了公告
- 再建マンションの登記
- 再建マンションの価額確定と清算
STEP 7
管理運営段階
再建マンションの管理組合を設立して入居する。
（建替組合は解散）
- 管理規約の作成（新管理組合）
- 新管理組合の設立
- 工事完了、入居
- 建替組合の解散
- 清算人による決算報告と知事承認
専門家集団による支援体制
上記ステップの各段階において、専門スタッフが適切な指導助言を行い、諸計画の作成や各種手続きをサポートして、マンション建替えのお手伝いをいたします。
スタッフ
- 再開発プランナー
- マンション建替えアドバイザー
- 一級建築士
- 不動産鑑定士
- 補償業務管理士
