税務・会計事務所の皆様へ
当グループでは、以下のようなケースで税務・会計事務所の皆様と協業して、事案の解決に向けたお手伝いを行っております。
- 相続税納付・還付のための評価
- 関連会社・同族会社間の取引における売買価格の妥当性立証のための評価
- 減損会計のための評価
- 賃貸等不動産の時価評価
相続税納付のための評価
相続税算定のための不動産評価は、一般に国税庁が発表している財産評価基準とその基本通達等に基づいて行われますが、当該基準等に基づく評価額が、時価を大きく上回って査定されるケースも多く見受けられます。また、相続税が発生する資産規模のクライアントは案外少なく、相続税の評価・申告を多く手掛けられている税務の専門家も比較的少ない、という実態があります。当グループでは、不動産評価の側面から相続税申告実務のバックアップを致します。
STEP 1
初期打合せ・評価対象不動産の整理・評価方針の策定など
一般的には、財産評価基準に基づく評価額をお伺いし、これと当方が把握している時価水準とを比較して、時価の方が低く求められそうな場合には、Step2の概算評価額の試算の段階まで作業を進めます。
また、必要に応じて、相続財産（不動産）が多数に上る場合には、対象物件の整理から、財産評価基準に基づく評価額の査定まで、税務・会計事務所の皆様のサポートを行っております。
STEP 2
概算評価額の内示
上記の打合せにより、時価が財産評価基準に基づく評価額を下回りそうな場合には、当方の鑑定評価額について迅速に内示を行い、節税できる見込額などについて、出来るだけ早い段階で確認してもらったうえで、以降の作業を進めていきます。
STEP 3
成果品（不動産鑑定評価書）の納品
以上の過程を経て、最終成果品である不動産鑑定評価書を作成しますが、当該成果品は、税務当局に対して説明責任を果たすべく、出来るだけ詳細に、また出来るだけわかりやすく作成することを基本方針として作成します。
STEP 4
アフターフォロー
クライアントや担当税理士様への説明業務はもちろんのこと、必要に応じて税務当局への追加説明など、必要に応じたアフターフォローを行います。
賃貸等不動産の時価評価
近年、世界で国際会計基準（IFRS）の採用が進んでおり、日本でも「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が適用予定となっており、平成21年4月1日以降に開始する事業年度から時価等の開示が義務化される予定です。当グループでは、大量案件の評価実績等に基づき、資産のグルーピングから、実際の評価まで、トータルでのサポートを行います。
STEP 1
所有する賃貸等不動産に係る情報収集及び適用の判断
企業が保有する全ての賃貸等不動産が当基準の適用対象となる訳ではなく、当グループでは、固定賃貸借契約書（レントロール）を精査のうえ、基準適用の適否を行うサポートを致します。
STEP 2
時価開示への対応検討等
Step1で整理した各賃貸等不動産について、「不動産鑑定評価」，「価格調査報告書（簡易）」，「類似方式」のいずれを用いて評価するか、その重要性や個別性，類似不動産の状況等を専門的な見地から総合的に判断し、さらに評価にかかる費用のバランスも考慮しながら振り分けを行います。
STEP 3
不動産鑑定評価の実施
Step2で振り分けを行った各賃貸等不動産について、それぞれの手法により評価を行います。
STEP 4
統括及び今後の対応方針の検討
Step3で行った評価の取りまとめを行い、本業務中に顕在化した当該不動産の潜在リスクを整理し、売却・継続保有等のCRE戦略策定のサポートを行います。
相続税対策のための鑑定評価
相続不動産の調査・分析戦略⽴案サポート
相続税対策にあたっては、まず、どんな資産（負債）がどれくらい、またどこにあるかを正確に把握することがまず重要になります。
特に不動産については、資産の⼤半を占めるケースが多いにも関わらず、被相続⼈がどこにどんな不動産を所有しているかが不明瞭であるケースも多いうえに、1物1価と⾔われるように、その資産価値を都度的確に把握することも困難であり、さらにはそこから⽣み出されるキャッシュフローと資産価値が必ずしも相関関係にあるわけではないため、調査・分析には⼀定の専⾨的な知識が必要になります。
当社では、クライアントさまへのヒアリング調査に始まり、相続対象物件の調査・分析を⾏い、財産評価基準以上の評価額（いわゆる路線価等）、時価評価額（いわゆる鑑定評価額）、キャッシュフロー、利回り（NOI,NCF,IRRなど）を⼀覧表に取りまとめ、戦略⽴案の基礎資料を作成します。
時価評価による評価減のための鑑定評価業務
相続税対策には、⼤きく2つに分けて、節税対策と納税資⾦対策とに分けられます。
節税対策においては、評価額を如何に下げるかがポイントになりますが、⼀般的には財産評価基準どおり路線価等で評価した⽅が時価より評価額が低く、相続税対策上は有利になります。
ここでは、⼀般的ではない特殊な⼟地、すなわち広⼤地や傾斜地、不整形地など、路線価評価より評価が低くなる不動産について、鑑定評価すべきかどうかのアドバイスと、鑑定評価業務の実施を⾏います。また、貸家建築などの対策につきましても、賃貸市場の市場性や建築費、利回り等のバランスを客観的に判断したアドバイスも⾏います。
納税資⾦対策と⽣前贈与・売却・信託などのアドバイス
相続税対策には、⼤きく2つに分けて、節税対策と納税資⾦対策とに分けられます。
納税資⾦対策につきましては、上記の資産⼀覧表に基づき、⽐較的評価が低いものの、キャッシュフローを多く⽣む資産（貸家など）の事前贈与など、将来の相続に備えて相続⼈が潤沢な納税資⾦を準備でき、かつできるだけ相続税・贈与税が低く抑えられるような判断材料の提供を⾏います。